Deixe sua mente vagar adiante no tempo por um momento. Você precisa colocar o seu B & B no mercado e agora você tem uma oferta. O comprador vai aplicar para uma hipoteca. O que você tem para vender? Para um emprestador, você está vendendo um primeiro fluxo de renda. Os itens mais críticos para qualquer credor de qualquer pacote de aplicação comercial empréstimo são as questões financeiras - business demonstrações financeiras e devolv
A um credor, o dinheiro é rei
Você está familiarizado com o velho ditado que "dinheiro é rei." Em nosso contexto, isto é, um credor hipotecário, isso significa que a quantidade de dinheiro gerado a partir de um negócio que pode ser usado para pagar uma hipoteca. Muitas pessoas pensam erradamente que o lucro líquido é de fluxo de caixa, mas não é. O lucro líquido não lhe diz quanto dinheiro é gerado pela empresa. É a receita operacional líquida, ou Noi. Esta é simplesmente a renda bruta menos todas as despesas operacionais - o fluxo de caixa.
Geralmente, existem três itens em declarações de imposto de negócio que um credor utiliza para determinar o fluxo de caixa disponível para pagar a hipoteca. Eles são o lucro líquido, juros e amortizações. O caixa gerado pelas empresas é o único número que pode ser usado para determinar o quanto uma empresa de hipotecas irá suportar. Lenders quer uma certa quantidade de almofada ao olhar para quanto dinheiro há disponível para pagamentos de empréstimos, no pressuposto de que se não houver um abrandamento temporário no negócio, o fluxo de caixa não será tão forte que não há qualquer almofada para fazer ainda os pagamentos do empréstimo. Normalmente, isso é expresso pela relação dívida prazo de cobertura. Isso significa que se, por exemplo, o pagamento da hipoteca é de US $ 1, um credor pode querer ver 1,25 dólares em fluxo de caixa disponível para fazer o pagamento de US $ 1. Esta não é uma regra automática. Diferentes tipos de mutuantes podem ter requisitos ligeiramente diferentes e, muitas vezes maior o risco percebido pelo credor, quanto maior o índice de cobertura da dívida exigida.
Isso não significa que outras coisas não são importantes, tais como as receitas e as tendências de renda, o valor da garantia, a história mutuário de crédito, etc Mas se não houver fluxo de caixa suficiente para suportar uma hipoteca, o resto geralmente não importa.
Como o valor é determinado?
Agora vamos voltar para o NOI e sua relação com o valor. Na avaliação comercial, o valor é criado usando uma combinação de três abordagens - a abordagem da capitalização da renda, a abordagem de custos ea abordagem de comparação de vendas. Na óptica da capitalização da renda, o NOI é convertido em um valor por meio do processo de capitalização. Para ilustrar a forma mais simples possível, vamos supor que você está indo comprar um investimento e você quer ganhar pelo menos 10% do seu capital investido. Que 10% é a taxa de capitalização, o que você irá usar como meio de determinar o valor. Se você for oferecido um investimento que tem uma receita para você de R $ 1.000, você estaria disposto a pagar US $ 10.000 para que o investimento porque ele lhe daria um retorno de 10%, ou US $ 1.000 por ano. Sua taxa de capitalização tem o valor. É o mesmo com uma pousada.
A abordagem de custo é a forma menos precisa para estabelecer um valor. Para pousadas existentes, a abordagem custo é quase insignificante. Por exemplo, para aplicar a abordagem de custo em uma avaliação de uma estalagem 1.790 tijolos Federal de estilo seria um desperdício de tempo porque custaria uma fortuna para reproduzir fielmente, e seria altamente improvável para ser vendido como um negócio a esse preço.
A aproximação da comparação das vendas pode ser mais útil, mas tem o seu próprio construído em conjunto de limitações. Quanto mais distante geograficamente do que as vendas comparáveis um avaliador pode encontrar, a menos que se tornam relevantes. É uma coisa que comparar uma 56 quartos Sleep Inn em um estado com 56 quartos Sleep Inn em um estado adjacente, porque as instalações físicas são idênticas e as tarifas são semelhantes, pois é uma franquia. Mas, para comparar uma estalagem de nove quartos, nas montanhas com uma estalagem de nove quartos, perto da costa do mar não é realmente preciso.
Isso nos leva à questão final. Se o comprador não pode emprestar o suficiente para que combinado com seu adiantamento atende a cotação de venda, então o quê? A única maneira de fazer a sua venda é que você pode ter que realizar uma segunda hipoteca. Quase ninguém quer fazer isso, mas no atual ambiente de financiamento, e provavelmente em 2009 ou 2010, que pode ser sua única opção. E se o mutuário pode obter um empréstimo SBA, que segundo terá de estar em pé por completo, o que significa que o mutuário não pode fazer pagamentos (juros podem acumular-se) até que o empréstimo seja liquidado.
Em conclusão, se você pretende colocar a sua pousada no mercado nos próximos dois ou três anos, não esperava que fosse fácil. A maioria dos credores particulares que deram um monte de financiamento ter "deixado o prédio." Só os mais fortes promoções vão ficar séria consideração, na maioria dos casos, o comprador com algum tipo de experiência na indústria de hospedagem.
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